衡阳律师数量房屋买卖合同遭遇离婚调解协议
近日，北京市第一中级人民法院审结一同当事人一方根据房屋买卖合同而起诉请求另一方返复原物纠葛案件。该案中柳某从案外人朱某处购得房屋一套，并依法获得房屋一切权证，但该房不断由朱某前妻罗某占用并寓居，罗某在双方离婚时经法院调解获得该房，不同意返还给柳某。
罗某与朱某原系夫妻关系，双方于婚姻关系存续期间购置了201号经济适用住房（建筑面积150平方米）一套。2010年6月4日，柳某与朱某签署《存量房屋买卖合同》，商定朱某将201号房屋出卖给柳某，成交价钱为605 395元。同日，该房屋一切权转移注销至柳某名下。2010年6月17日，罗某与朱某经大兴区人民法院调解离婚，双方商定上述房屋归罗某一切。201号房屋现由罗某占有运用。柳某与罗某均表示无法联络到朱某。柳某起诉至法院称：朱某卖房给其时罗某知晓，201号房屋的实践成交价为157万元，其已支付了全部购房款且全部以现金方式支付。朱某与罗某离婚时分割已出卖房屋系两人歹意串通，损伤其利益，请求罗某返还房屋。罗某辩称：房屋是其与朱某夫妻共同财富，并在法院调解离婚时判归其一切，柳某与朱某之间的房屋买卖行为存在许多疑点，罗某不认可柳某支付了房款。由此能够看出双方歹意串通，损伤了罗某的利益，二人之间的合同应属无效，不同意柳某的诉讼恳求。
一审法院审理以为：201号房屋如今固然注销在柳某名下，但罗某经过法院调解占有运用该房屋至今。在双方就该房屋的权属存在争议的状况下，柳某请求罗某腾退房屋并支付房屋租金损失的诉讼恳求，法院不予支持，判决驳回柳某的诉讼恳求。一审讯决后，柳某不服提起上诉，称其于2010年6月4日获得了201号房屋的一切权，朱某与罗某2010年6月17日签署的离婚协议处分了其房屋，二人之间的协议无效。房屋一切权不存在任何争议，请求二审支持其诉讼恳求。
在二审审理过程中，双方当事人心情都十分冲动，互相责备对方与案外人朱某串通。现双方都无法联络到朱某，而经法官讯问，柳某无法证明其将全部房款的现金托付给了朱某。依据目前的证据，一方有房屋买卖合同和房屋一切权证书，而另一方则有法院的生效裁判文书，双方各执一词，本案中能否存在一方与朱某歹意串通还是双方都是受害人，孰真孰假难以识别。二审法院承办人以为本案在有产权争议且无法联络到朱某的状况下难以判令腾房并返还。
最后，二审法院经审理确认：在我国不动产实行产权注销制度，房屋运用权证是权益人依法享有权益的凭证。柳某获得了权利部门颁发的房屋一切权证，是法律意义上的房屋一切权人。柳某与朱某签署了房屋买卖合同，随后获得了201号房屋的一切权，但并未实践占有该房屋。基于房屋买卖合同的订立，柳某与朱某之间存在权益义务关系，朱某负有将买卖的房屋托付柳某的义务。朱某未实行托付房屋的义务，而罗某实践占有房屋，因而，柳某主张权益时应当将朱某和罗某共同列为被告提起诉讼，柳某未将朱某作为被告起诉，单独起诉罗某请求腾退房屋，法院不予支持。
